3月17日，北京出台房地产调控新政，实施“认房又认贷”，二套房首付比例提至60%。此后，又从严查市场规范销售秩序等方面密集出台一系列“组合拳”。预计此轮调控政策将有效缓解现阶段市场的恐慌情绪，从而引导楼市步入平稳调整周期。

　　一、北京“最严”调控彰显稳楼市决心

　　新一轮调控旋风预防房价再度快速上涨。自去年9月30日北京房地产调控政策出台后，房价并未出现实质性回调，导致购房者心理预期发生变化;同时限价导致开发商捂盘惜售，一手房房源急剧下降;“卖一买一”购房者担心刚卖完房就被限购，导致二手房源收缩，加剧供需不平衡;调控政策对于购房者的心理影响边际下降。今年2月中下旬以来，北京二手住宅市场交易量再度爆发，恐慌性购房、跳价、抢房的现象有所抬头，房价在企稳之后又出现了上涨趋势。为预防房价再度快速上涨，北京市政府果断出台调控新政，是非常及时和必要的。

　　调控“组合拳”层层加码，严堵政策“漏洞”。从北京楼市新政来看，核心要点是强化差别化信贷政策，不但实施了“认房又认贷”，而且还通过“一提一降”，适度降低金融杠杆效应，即进一步提高二套房贷最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%;同时降低住房贷款期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。此后，北京又从严查市场规范销售秩序、严格税收政策、规避离婚买房、全面叫停“商改住”等方面密集出台一系列“组合拳”。在这些政策中，无论是对二套房贷的认定，首付的成数，对假离婚的严控，对贷款发放的限制以及此次全国先例的个人禁买商住楼，北京每一项政策严厉程度都是全国罕见，堪称全国最严。北京通过不断完善政策细则和执行标准，不仅加速政策细化和落地进程，同时也表明了政府调控房价、稳定楼市的坚强决心。

　　二、多地楼市调控相继跟进收紧

　　紧随北京之后，郑州、广州、石家庄、长沙、保定、廊坊、沧州、成都等城市纷纷发布楼市调控政策。据统计，截至3月23日，仅3月份便有20多个城市发布新的楼市调控政策。和往年调控集中在一二线城市不同，此次限购范围正在不断扩大，并且朝着一线城市、环一线周边城市、热点二线城市以及三四线城市蔓延。从策略上，和前两轮楼市调控不同，此次中央并未制定一刀切的统一政策，调控基本实行“一城一策”，各地视自身市场情况确定调控政策的自主性加强，政策正朝精确化管控导向发展。目前各地密集调控是响应“两会”的楼市调控思路，充分说明“两会”以后抑制房价泡沫成为楼市管理的一个重点。预计到十九大召开之前，为了稳定房价，各地还会持续调控。

　　三、有望引导楼市步入平稳调整周期

　　对大部分刚需和首套改善家庭的影响尚在市场可接受范围内。北京购房人群可以分为三类：首次购房人群、换房人群、购买二套房人群。此次“3·17”新政对各类购房人群影响不一。对于首次购房人群来说没有太大影响，因为首付比例和贷款利率没有变化，唯一的变化是最长贷款年限。对于购买二套房的人群来说，首付比例提高10个百分点对大部分人而言没有太大影响。此次新政影响最大的应是北京二手房市场上占比70%以上的换房群体，因为“认房认贷”使得换房群体“先卖后买”也被界定为二套，首付门槛将大幅提高。特别是对于已经把房子卖了还没来得及购买新房的人影响最大，要注意后期的违约风险。不过从目前的政策力度来看，对于大部分刚需和首套改善家庭来说，首付的提高不太可能影响到必须违约的程度，影响仍在市场可接受的范围内。

　　对稳定市场、平抑房价将起到积极效果。整体来看，此次新政无论对于普通还是非普通住房，购房门槛大幅提升，投资需求暂时抑制，同时也影响了部分首次改善、置换类改善型的需求。近日房地产中介普遍反映，市场观望情绪变浓，二手房成交量和看房量都有明显下降。从楼市实际成交量来看，根据wind资讯数据计算，3月17日北京调控新政出台后的9天时间里，北京新建商品住宅和二手住宅网签套数与新政出台之前9天相比，降幅均达15%以上。由于本轮楼市调控范围更大、力度更强、措施更严，预计一段时间内楼市交易量会明显下降，短期内价格上涨势头将得到有效遏至，楼市有望步入平稳调整周期。

　　四、仍需探索构建楼市调控长效机制

　　业内人士指出，对北京而言，此次楼市调控有不少内容是在完善之前调控政策的细则。一方面对调控效果充满期待，另一方面也要看到调控前景的严峻。在细化房地产调控政策的同时，还应构建基础性制度，逐步形成抑制房价过快增长的长效机制。首先，要着眼长远完善多层次住房体系建设。如加快棚户区改造，培育和发展住房租赁市场，完善低端有保障、中端有市场、高端有约束的多层次住房体系建设等。要深化供给侧结构性改革，使政府制度供给和企业产品供给形成合力并持续发力。基础性制度建设不光是住房制度，还要有土地制度、投融资制度以及和住房、不动产相关的税收制度。要从土地市场入手理顺房地产行业的发展格局，从严落实供地计划，加大土地和住房供给。同时，还要从企业、个人资金审查，银行业机构监管等多渠道入手，遏制热钱流入楼市。此外，如何通过管理创新、技术创新，挖掘房地产开工、备案等关键数据，配合税收、金融等政策，通过扩大土地供给、激活市场存量等方式，提前进行调节，避免房价过快上涨，也是当前需要政府思考和创新的工作。